전세끼고 매매할때 주의사항(갭투자)

갭투자: 잔금일이 다가오는데 전세를 맞추지 못해서 생기는 고민
 
1. 매수자 + 매도자 =계약, 잔금일은 최소 4개월이상으로 잡아라. 요사이에 전세를 맞춰야 전세보증금 받고 매도자에게 잔금을 치룰 수 있다. 
 
이럴경우
 
1) 대출을 알아본다. 매수를 하는 주택을 담보로 대출이 얼마나 되는지 알아본다. 은행, 인터넷은행, 은행연합회, 금융위원회내 금융상품한눈에, 등에서 알아본다. 인근 부동산 내 대출상담사에게 물어본다. 대출한도, 이자율을 알아봐야한다.
대출끼고 살땐 중도상환 수수료가 얼마인지. 당장은 급해서 대출을 받아서 매수했는데 전세입자를 들여서 돈을 받았을경우 중도상환시 수수료는 얼마인지 따져봐야한다. 상품마다 요일, 세부사항에 따라 안받기도하고 더 받기도 하니까 꼭 알아봐야한다.
 
2) 최선을 다해 부동산에 뿌린다. 50~100군데까지
그리고 인근부동산말고 좀 낙후된 지역의 부동산에 내놓는다. (상급지로 옮기는 전략을 준다.) 중개수수료를 부동산 소장이 다 가져갈수 있도록 해준다. 시간이 많이 걸리므로 직접 찾아가기보다 문자로 "00아파트, 동, 호수, 원하는 전세가격, 아파트의 경쟁력, 발코니확장, 시스템에어컨, 내부사진 등을 전송한다. 관심있는 곳에서 연락이 온다. 
 
3) 전세가를 무조건 내리지 마라
전세맞추기 전에 다 알아보고 전세매물이 2개밖에 없었는데 나같은 투자자가 많아서 전세매물이 많아지는 경우도 있다. 내집에 들어오는 사람이 있다면 조정이 가능하다라고 말해놓는다. 집을 두번이나 보러 오는 사람은 만족해서 오는 것이다. 천만원을 더 깎아달라고 하는데 한 200만원 정도 빼줄수 있다고 협상을 한다. 이 사람들도 한번 쑤셔보는 것이기때문에 무조건 거기에 맞춰줄 필요없고 노력하는 모습을 보여주면 합의가 가능하다. 
 
4) 주변에 있는 아파트의 전세 매물을 판단하고 매매를 한 경우라도 추후에 리스크가 발생할 수 있다. 잔금치루는 기한이 4개월이나 되기때문에 중간에 투자자들이 전세를 끼고 매매를 많이하면서 전세를 못맞추게 되는 것이다. 예상하지 못한 상황으로 매물이 많아질 수 있다. 그러므로 여유자금을 가지고 있어야 한다. 
 
주의할점
 
갭투자를 하는 이유-금액이 부족하기 때문이다. 전세라는 제도를 활용하여 부족한 돈으로 집을 살 수 있다. 전세보증금을 돌려줘야하는 부분이다. 
 
1) 전세가격
전세가가 높은 곳을 고르면 상대적으로 투자금이 적어지기때문에 중요하다. 전세가율이 중요하다. 도시의 평균전세가율이 높은 곳을 먼저 찾아야한다. kosis, 지인, 호갱노노, 아실
 
2) 계약갱신청구권
임대계약시 전세든 월세든 2년 계약을 한다. 만료 6개월에서 1개월 전까지 임차인은 2년 더 연장이 가능해진다. 그러므로 4년을 더 가져갈 수 있다는 생각을 해야한다. 그래서 좀 더 괜찮은 아파트를 사야한다. 그래야 부동산 장이 안좋을때도 팔린다. 
 
3)전세를 낀 매물을 살 경우, 장점은 내가 새로 전세를 맞추지 않아도 된다는 것. 내가 사려는 물건이 있는 지역에 전세매물이 많다면 전세를 맞추지 못할 수 가 있다. 단점은 지금 끼고 있는 전세가격이 지금 시세보다 낮은 경우이다. 이런경우라면 내돈이 생각보다 많이 들어간다. 하지만 이런경우 매매가격이 상대적으로 좀 저렴하다. 이때 주의할 사항, ㄱ. 계약만료일을 보아야한다. 만약에 전세가 한두달밖에 안남아서 새로 전세를 맞춰야하는 리스크가 생긴다. 
 
4)역전세
매도를 할 시기에 전세가격이 많이 내려가 있을 경우, 받았던 전세금 1억원인데 지금은 8000만원이라면 2000만원을 더 내줘야할 수도 있다. 내가 보유를 하는 동안 전세가가 올라갈 수도, 내려갈 수도 있는 변수가 있다. 여윳돈을 가지고 있어야한다. 자산을 많이 불리는것이 중요한게 아니고 어떻게 보유하고 유지하는가가 더 중요하다. 투자를 했다고 놀지말고 어떻게든 저축을 해서 돈을 모아야 한다. 차 사거나 소비를 하지 말고 계속 저축을 해서 여윳돈을 만들어놔야한다. 계속 수입이 생기도록 머니파이프를 만들어야한다.